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她在帮中国中产阶级买买买全球的房子 | 三明治特稿

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文 | 万千、李梓新

 

 

“32街,六大道交界,步行可达帝国大厦”。

这样的描述,给人感觉地段比黄金还黄金。在世界中心曼哈顿中城,要拥有一套自己的公寓,费用会是多少?

 

在曼哈顿看房

在曼哈顿看房

趁着国庆期间在纽约旅行,我扮成中国看房客体验了一把“New Money”的感觉。
接待处在在建楼盘附近的一个精品型办公室,门口有一名威武的保安。进门后,经过长长的走廊,坐上一步迷你电梯,来到四楼。这里就是这个名为NOMA的楼盘的售楼处了。
通往接待处的长长走廊

通往接待处的长长走廊

 

售楼处只有一名前台小姐,她早早知道我即将到访。请出了地产经纪人Tim。Tim 是典型的白人精英分子类型,高大精干。看来他也不在这里办公,而是特地来此守候我。

他带我来到NOMA的楼盘模型前面,指示出目前在售的可选楼层。有一室、两室的选择。根据不同的朝向和房型,60平方米左右的一室,最低价格在140万美元左右。90多平方米的二室,最低价格约200万美元。如果按照实用面积算,而且是精装修交付,这个价格并不比北京上海的核心区域高多少。当然额外的房产税和物业费也会是一笔不小的开销。

我问Tim,这些房子如果租出去,租金收入有多少。他说一室大约在3000-4000美元每月。

 

“谁会是主要的租客呢?”

 

“在曼哈顿工作的经理级别以上的白领,像我哥哥,他工作了五年,现在他已能负担得起。或者也有来陪孩子读书,又愿意住在曼哈顿的外国人,甚至也包括艺术家,千万不要小看艺术家。” Tim回答。他自己刚买了一套房子在哈德逊河对岸的新泽西,那里是很多纽约年轻中产置业的地方。

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我告别了Tim,从售楼处出来,注意到同一楼层的另一家办公室,正是留学中介机构。和他们聊了聊,他们说能够帮助世界任何一个地方的孩子,安置到纽约任何一种类型的学校,前提是适合孩子。

从售楼处出来,我走到了正在建设中的楼盘,起重机正在施工。这是纽约富含历史的街区,却略有点陈旧。不远处34街是著名的购物区,帝国大厦已经越来越不显眼。而曼哈顿西部,拆除厂房而大兴土木的Sky Line沿线,房产比这里还贵30%。

正在施工中的楼盘

正在施工中的楼盘

在中国通货膨胀不断加剧的今天,很多中产阶级已经开始学习在海外配置资产来规避风险。打一个比方,如果人民币是微信钱包里的钱,美元是真实世界的钱。如果微信钱包只够日常开销,你倒也没有提现的必要。如果那笔钱不少,而且微信钱包的钱有一天突然要贬值20%。你会不会想要先提现呢?即使会花上一些手续费。

 

“半亿女神”

 

介绍我到纽约看房子的,是在上海仲量联行工作的Cheng。

Cheng的职业是一名海外地产投资顾问,每个月平均要经手五千万元人民币上下的海外房产交易。伦敦,旧金山,曼城,纽约,新泽西……这些大城市里都有她经手过的房地产项目。她还有一位负责英国市场的同事,因为单月交易额超过一亿人民币,被同事们称为“一亿男神”。而她和另一位女同事被称为“半亿女神”。
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年级轻轻的Cheng,经历有点独特。出生于温州的她,家里人早年移民西班牙。她也在完成高中学业后,在不会一句西班牙语的情况下来到巴塞罗那。一开始,她过得特别辛苦,既学习西班牙语,还要参加当地的“高考补习班”,从头开始学西班牙高中生的课业知识。

 
后来她如愿考上了巴塞罗纳的一所私立大学,学习市场营销专业。2011年的时候,Cheng去英国念硕士。次年,伦敦奥运会举办,即将面临毕业的她申请了伦敦奥运会和残奥会的工作,得到在一家下设300个员工的纪念品店担任经理的机会。她说:“当时我在英国读书的时候,根本不会想到说可以在那边买一个房子给自己住或者作为投资。”

 

英国硕士毕业后本想留在欧洲的Cheng作为家里的独女,听从了父母的意见,回国工作。
她一开始想要创业做一个高跟鞋品牌,因为自己很喜欢高跟鞋,而且“看到很多国内的女生穿高跟鞋都很不自信或者很不舒服,所以想做一个高跟鞋品牌,能让她们走得很自信的那种”。但是在和商业伙伴讨论后,这个创业想法暂时被搁浅。后来,因为机缘巧合加入了仲量联行工作。
作为海外投资顾问,Cheng所提供的咨询服务几乎可以说要做到事无巨细的地步,从客人有意向购买到签订合同,汇款,办理各类法律文件,甚至到之后房屋转租,转售的全部环节,都需要她去一步步跟进。国内顾客在购置海外房产的过程中,会牵涉到众多环节,遇到像是如何选择适合自己投资且高性价比的楼盘,如何开立海外账户并汇款,怎么确保自己的权益得到完全保障等诸多问题。
每位客人买房、投资的情况不一,所需要她帮忙解决的问题也不尽然相同。比如美国各州的税收体系影响了纳税额,东岸一般会比西岸高,需要找专业的美国税务顾问给与客户意见。为了规避某些国家设定的高额遗产税,也会请律师给予客户合理的建议。“有时候碰到问题比较多的客户,我经常要找海外的律师或者开发商去要到比较明确的信息才能回复他们”,Cheng说。
再加上,各国的经济发展状况、最新动态、法律变化等都对房产价格和买房人的信心有影响。Cheng几乎成了一个新闻人,她细致地了解“脱欧”对英国经济的影响,美国大选对美国市场的信心变化,澳洲对非澳洲投资者在房产投资的限制,甚至她的楼盘领域也扩大到柏林、里斯本这些小众城市。

Cheng认为自己是一个“特别喜新厌旧的人”,对于没有挑战和千篇一律的事情很容易感到厌倦。而卖全球的房子,每天都在面临不同的挑战,每天都很新鲜。

 

中产的房产焦虑正在全球化
中国人对于房子的焦虑似乎从未停止过。
 
2016年春夏,北京上海及一众二线城市出台的房产新政抬高了个人购房的限制条件。国内的限贷、限购不断在使中国的热钱向全球化寻找出路。而房子这种相对保值增值的投资产品,更使中国人对它比其他投资渠道看高一线。更何况,中国人对“家”的观念极其浓厚。

同样从投资角度考虑,除去几个特殊城市,国外房价普遍低于北上广的房价,而且首付比例不高,买房的初始投资资金远低于国内。以伦敦为例,在首付5-10%的情况下,第一年只需要支付40多万就能在伦敦买一套小居室,而且租金回报率可以达到4-5%。如果将不在主流投资列队的国家,如西班牙、葡萄牙、希腊等带有移民性质的房产投资考虑进来,那么投资门槛就更低。

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Cheng所接触到的来咨询海外置业业务的客人大致上可以分为三个类型:刚需性购房,投资性购房和移民性购买。

 
刚需性买房,一般是指在海外买了房子之后,自己或家庭其他成员会去居住。这类客户买房的主要考虑是孩子在海外住在自己的房子里比较放心,而且在大学校园附近的房子,毕业之后也可以很快地转租出去。如果孩子不回国,继续留在当地工作,房租也可以直接当作给孩子的生活费。
 
这类客户做决定很快,非常清楚自己的需求。Cheng说:“我有个客户就是9月份孩子要去英国读书了,去年7月份的时候联系上我,说马上就要房子,就算是现房也没有关系。后来我帮他找到一个今年3月份交房的项目。”
曾经有一位北京的客户,从没和Cheng见过面,通过微信聊了几次就把英国的一套房子定了下来。
 
因为子女教育而在海外买房的客户,大多是60后70初,孩子基本上在读高中或者大学。这一群人的英文程度或许不是特别好,但是会很喜欢国际化的东西。他们会觉得小孩子出国读书对他们来说是一种荣耀。如果孩子出去读书了,不管之后是否有打算要长期生活在国外,都宁愿先给孩子买套房子,之后卖掉也没关系。
而很多70末80初出生的“三明治”父母,孩子可能才读初中,甚至小学,就已经在考虑要为子女将来教育而移民或购置房产。
 
在这批客群中,懂英文的就已经多了起来,他们自己可以看得懂所有的材料,也会上网去查一些海外房产的信息,“你不用和他说太多,他自己都查得到”,而且这部分人开始有一个比较明确的意识就是要为自己的财产做一个海外配置。
他们正处在社会的爬升过程中,压力和困惑也随之而来。对于辛苦赚来的财产安全感,对于未来孩子获得更好社会地位的渴求,都在决定着使他们不要把所有鸡蛋放在一个篮子里,而且要放在能有“未来感”的房子。

 

基本上,开始考虑投资海外房产的客人在国内至少已经有了一套房子,属于中产或者新中产阶级及以上。有部分人是今年刚刚趁着房价上涨,将自己之前的房子转售出去,获益不愿再投入水涨船高的国内房产市场后,才开始谋划着投资海外。
而更年轻的群体,85后甚至90后,则出现了更多的投资型客户。这批客户有些是富二代,游说自己父母亲一起投资海外房产。还有部分年轻的创富者,他们出于资本安全配置的角度进行海外房产投资,更加有战略眼光。
 
相比于因为教育而选择购买海外房产的消费者而言,投资型客户会更加注重投资回报率以及该地段未来的发展潜力。如果拿英国剑桥大学旁边的房子和伦敦市区的房子让他们选择,他们无疑会选择后者。
 
当然,也有客户是抱着炒楼花的心态开始投资海外房产的。Cheng所经手过的一个客户就是抱着炒楼花的心态联系上她的。他在英国买了一间45万英镑的房子,让Cheng帮忙挂牌出售。不到一个月,就收到一个“49万5千”的叫价。这就是意味着,他只付了9万英镑的首付,就在一个月内就多赚了3万多英镑。
不过,因为看中了房子的稳定和未来的升值潜力,这个客户最后还是没有匆匆将房子转手,反而“希望长期持有”。
 
还有一部分客户是出于想要得到移民机会而投资海外房产的。

目前,美国和澳大利亚的政策已经在收紧,有钱买房并不等于你就可以移民。一些欧洲移民项目先帮顾客办理的是Golden Visa身份:在欧洲国家购置房产后,可获得居留权,5年后可以申请加入国籍。

 

市场上有不少做移民项目为主的海外投资中介,开始将目光对准移民门槛较低的国家,如希腊、西班牙、葡萄牙等,打出诸如“一家三代获永居”,“3-5周闪电办结”的口号招徕客户。
“我在市面上有看到一些有包装过的移民项目,其实就不是那么有投资价值,”Cheng说,“客户如果过来问我要买西班牙,葡萄牙的房子,我会很认真地问他,你是真的要自己去住吗,还是说,你真的是为了移民而去买?如果你也是想要买来投资的,那这可能不是最好的投资选择。”
 
据Cheng说,去年一年申请西班牙、葡萄牙Golden Visa的人数大约在一千到一千五百人之间,其中97%都是中国人。
大潮将至

 

根据胡润研究院的报告显示,截至2016年5月,中国大陆地区千万资产的高净值人群数量约134万人,较去年增加13万人,增长率达10.7%;上亿资产的高净值人群数约8.9万,较去年增加1.1万人,增长率高达14.1%。报告还进一步显示,中国千万高净值人群主要有四部分人群构成:企业主占比55%、金领占比20%、炒房者占比15%、职业股民占比10%。 

 

数据来源:胡润百富

数据来源:胡润百富

据报道,这批千万高净值人群,已经有60%拥有海外房产。但海外购房的趋势,正在越来越中产化、年轻化。
每天都和身份、背景完全不同的客人打交道,对于Cheng而言也是一种学习和积累。有客户已经通过她在海外买了七、八套房子。今年英国宣布“脱欧”后,英镑汇率下跌,也有不少人看中这一投资时机,购买房产。“原来它在英镑1:9.7的时候,客户下单没有现在这么高频”。而英镑下跌后,她几乎每天都可以完成一笔70万美金左右的客户订单。

 

宣布脱欧后,英镑汇率波动增大。但很多人依然看好英镑的升值空间

宣布脱欧后,英镑汇率波动增大。但很多人依然看好英镑的升值空间

Cheng说每年的12月到1月份一般是海外房产的销售淡季,但是去年底她却储备了不少客户,“大概大家都很明显地发现发现A股市场很难预测,国内房产的限购和高单价使得不安全感加重,开始有意识地重新配置自己的资本”。

今年下半年以来,人民币对美元更是不断贬值。而人民币结汇出境的限制也越来越多,甚至到香港买保险都不能刷银联卡了。这些迹象更加加速了人民币出逃的意愿。
《证券日报》给出的估计数字是,2015年中国个人海外房产投资总额达到了350亿美元,是2014的两倍。其中最大的流向是伦敦、澳洲和北美。
  
除了帮客户打理海外房产业务之外,其实Cheng自己也是一名投资客:“我自己买了一套曼城(的房子)……最近在想要不要在巴塞罗那买一套。”

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作为内部人员,Cheng知道其实行业里面好的楼盘走得特别快,而且有很大比例是内部消化的。毕竟公司员工对于自己的业务线很了解,方便先下手为强。

  
所以当她看到公司内部有好的项目想要投资的时候,会游说自己的父母赞助她首付的资金:“我自己就这么跟我妈妈说,我要买这个房子,我希望都是自己来付,但我现在没有这个实力。那我前面的首付款10%里面,我出一部分,你也出一部分,你就当半个房主了嘛。但是明年的10%,我希望自己来付,贷款我也希望自己解决。”
 
她自己买下来的曼城那套房子,四五十平方米,总价在200万人民币左右,回报率在6%。工作还没有几年的她说:“涨幅没有伦敦那么夸张,放在那里当退休金。”
 
在Cheng的朋友圈里,留着这么一条信息。她转发了曾在朋友圈里引发热议的《我卖掉了北京的房子搬去大理》,并评论到:“或许在若干年后,我是不是也要写一篇,我逃离北上广……移居伦敦?巴塞罗那?LA?”
 
Cheng对自己所处的行业的蓬勃信心十足,她认为大陆人民到海外买房的大趋势才刚刚开启。
“2016年前五个月,中国有170亿美元资本涌入跨境房地产市场,仅次于美国的190亿美元,排名比2015年提高了三位,超越了加拿大、香港和新加坡。其中,62.3%、总计106亿的美元流向美国,第一大热门城市纽约吸引了大约35亿美元”,戴德梁行提供的报告显示。
 
一场新的风暴正在远处的海洋上静静酝酿。有人已经登船,而有人还在隔海眺望。
 

 

 

 

 

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