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城市化能抵消老龄化吗?

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文/孙凡

在这个系列文章里,我想讨论七个关于养老和房子的问题。文章会分几次刊出,供大家讨论。毕竟,绝大多数三明治都不可能走上移民之路,很多在异域的三明治在父母年老之后不得不选择回国。在这片纠结的土地上,必定要碰到纠结之事。那么,我以我所见所闻,提些思考的角度,供大家讨论和批判。人生无论如何选择,都没有对错与好坏。只是在选的当下,多一些预见与思考,这样当变故来时,我们的心态更从容。

我们的人生之剧,除了目前这一幕,还有二幕和三幕。二幕时,我们的父母辈会离场;三幕时,我们渐次隐于大幕的黑暗中。这便是我要讨论的老龄化时代,这个时代横亘过去的五十年。

老龄化,你应知的数字
关于老龄化,我们得知道一些数字:2010年第六次人口普查时,全国65岁以上人老年人占人口比例为8.87%,已经超过国际老龄化社会7%的标准,中国早已确定无疑已经进入全面老龄化时代。过去两年时间,我到访了约30多个不同的城市,从人口2300万的大都会上海,到人口40万的陕西汉中洋县;北至齐齐哈尔,南至佛山。每到一地,我都会看一下2010与2000的人口数据对比,因为这10年除了人口自然增长之外,更多的域内人口增加来自“城市化”;我也会看一看当地60岁以上老年人口数据,再推算一下65岁以上老年人口数据。几乎每一个城市都越过7%的老龄线。

我们不但要知道数字,也还要知道数字的来源:目前中国的老龄人口主要是1949之后以及“三年自然灾害”之后补偿生育带来的“毛的孩子”。我们三明治一代应该深有体会,我们中多数人家哪家不是有5个以上的长辈?

其实,在2004年底,中国60岁及以上的老年人口为1.43亿,相当于当时俄罗斯全国的总人口,性现在俄罗斯人口只有1.41亿啦。根据推算现在起到2020年,60岁及以上的老年人每年增加约596万,相当于增加一个芬兰的全国人口。到21世纪中叶,也就是1980年代认为我们基本可以实现现代化时,每3~4个中国人中就有一位60岁以上的老年人。这样直观来看是不是很惊人?

其实,老年人多本来并不是大问题,我们国家要命的问题在于人口结构会因为没有在恰当的时机停止计划生育而恶化。如果计划生育政策再不改弦更张,按照现在数字推算,到了2051年,老年人口数将是少儿数的两倍。

根据中国社会科学院人口与劳动经济研究所所长蔡昉教授的研究:“在20世纪70年代计划生育未严格实行的十年中,人口增长率从26%下降到12%。与此同时,总和生育率也从1950~1955年的6.24下降到1975~1980的2.9。”

所谓“总和生育率”是指是指一个国家或地区的妇女在育龄期间,每个妇女平均的生育子女数。一对夫妇是两个人,如果生两个多一点的孩子(考虑到孩子会未成年夭折),下代人口差不多等于上代人口,因此一般来讲如果总和生育率小于2.1,是不能满足代际人口更替需求的;如果总和生育率为1,则下一代人口比其父母代人口起码减少一半。

这样看,其实没有实施强制计划生育政策,在1980年代开始,中国人口已经自然回归到满足代际更替要求略高一点的水平上。但我们国家实行了强制普遍且一贯执行的计划生育政策,其结果是中国的人口总和生育率从2000年第五次人口普查的1.22降到2010年的1.18。也就是说,过去的十年间,已经铺就了人口对半减少的基础。

 未兴即衰的社区
谢国忠先生执起“老龄化”的大旗,继续其一贯的唱空中国楼市的观点,称现在应该把自住之外的空房都卖掉。另一位专家杨红旭立刻写了一篇文章《人口老龄化会使中国房价持续下跌吗》反驳谢的观点。他认为根据国家统计局副局长张为民建立在第六次人口普查数据基础上的观点,2032年中国才会实现人口零增长,因此杨红旭认定谢国忠在用错误的数据误导民众;同时杨红旭认为中国仍在进行的快速城市化,将为中国未来持续新增购房人口,因此房价仍会上涨,房子仍有可买性,结论是能买赶快买。

目前的实际情况是快速城市化仍在全国推进,城市化率是地方官员作为自己政绩重要考量的指标。今年5月,我曾有机缘和东北某地级市的市长同桌吃饭,席间论及城市化率,这个城市化率低于全国平均水平10个百分点的的城市的市长说:“你看,我们有570万人口,10%就是接近60万人口。”这番对话的背景是,这个城市正在造新城。

之前两年,我曾两次去过陕西汉中,并且两过洋县。这个连四线城市都排不进的43万人口的县城,也在大造新城。通过合并学校,停止审批新的自建房的宅基地,新增住房需求的人口都被卷入到城市化的进程。为了证明其住宅市场的火爆,一个开发商援用当地邮储银行的数据:每年通过邮储银行汇回洋县的外出打工者的汇款有10亿元之巨。这个数据被用来证明当地有一个足够的资金池来买房。

我曾在出差地的酒店吃早餐时,看到一个江海平原有146万人口的县级市的副市长被一个开发商团队围着,开发商的提案是要造一个城市综合体,并很有雄心地要引入全亚洲最大的IMAX影院。我也曾去到福建平潭,这个曾经以渔业为主的人口37万的海岛,自从被宣布成为“海峡综合实验区”之后,已经暂时冻结了户口迁入,同时开始在以前的盐场和养殖场上填海造地,这里将发展工厂和住宅项目,但这个海岛历史上就是缺水的岛屿,大量工厂和住宅项目对其引水工程是个巨大考验。

我曾在非常靠近上海的某个市镇的5A甲级写字楼里体验过冬天需要在室内穿羽绒衣,夏天需要在室内打扇子的中央空调。它的一楼,曾经开过一间“喜事多”便利店,但是撤走了。空铺的旁边,也是一间空房,门上有个招贴:“旺铺廉租:3500元/月(55.6平方公尺),物业费18元/平米·月,由承租方自付。”这个办公楼内底商自交付后一直空着。最近招贴又换了:“101单元78.42平方米,5000元/月;102单元55.56平方米,3500元/月;103单元70.24平方米,4000元/月。”业主在招贴上已经不再提物业费。上海边上的55.6平方米的写字楼一楼底商如果业主承担物业费,租金是1.5元/平米·天,还租不出去。

对,快速城市化是能带来地产的繁荣,甚至在一定时间段内,会有一个膨胀的市值。但是放到一个更长的时间维度中,从现在开始计算,还可以起码活30到40年的青壮年一代是不是应该问自己一个问题:会出现未兴即衰的社区吗?

刚刚,在路上,客户的司机和我说2005年入手了曹安轻纺市场的商铺,3万元/平米,7年过去了,现在想出手,1万元/平米还走不掉。他说:“其实我觉得要么就留给儿子吧,也许过了20年后,这个商铺还能卖出价来。”可如果20年后这个商铺足够值钱,为什么现在还在为这个市场招商的开发商不趁原来的1/3的低价来回购呢?

为衰老埋单
衰老与死亡是自然规律,过完新年就靠近一步。我们现在能体会到的是身边的银发族很多,但自然或因病死亡是悄悄发生的个体性事件,如果不是住在一个高龄社区里,隔三岔五看到救护车或者殡仪馆的车停在你家楼下,是很难意识到20年内对房产有需求的总人口已经开始减少了(新生人口在20年内很难产生持有一套住房的需求)。我们身边已经能看到正为婚房发愁的30岁左右的适婚族,突然因80岁左右的祖辈去世,一下子解决了房子问题。唉,冷酷一点说,死的真是时候,不是吗?这样的人间悲喜剧未来将越来越多地在中国上演。

地产界这些年一直有一个无需证明的假定,即就像产业转移一样,地产发展也能从一线城市向二三四线城市、县城或乡镇转移。因为城市化带来的人口集中,会产生需求的。地产业过去高速发展的14年,以及相对年轻的人口结构支撑了这个假定。

但中国老龄化的种子是1950年代和1980年代分两次种下的,中国老龄化并不存在一线城市先衰老,二三四线城市后衰老,中国衰老是一二三四线从特大型城市到偏远乡村齐步走的态势。这本应是一个常识。

与衰老死亡相伴生的,是劳动人口减少。在经济结构没有大转型的情况下,劳动人口减少也意味着所得税税源减少。衰老与死亡在人口比例中逐年增大,也意味着总需求减少。总需求临界点在哪里,何时发生?持有不同的数据,便会有不同的解读。政府和认为房地产价格会持续上涨的学者,倾向于认为临界点来得晚;持看空观点的人倾向于认为临界点就在眼前。让我们看看与房地产无关联的人口学者的数据分歧,前边提到:国家计生委倾向于向社会传递的人口总和生育率的数据为1.8;而业内有学者给出的总和生育率数据是一个低值——1.18,也就是说,考虑夭折人数,中国下一代比上一代大约少一半的人口。

目前,急速城市化仍在进行。这其中肯定会出现一批未兴即衰的社区:交通、医院、学校、商业还未配套到位,社区实际人口不具有配套的必要性,配套不到位,人口更不愿移入或长居,形成恶性循环。未来乘坐人数很少的公交会缩线运行吗?税源减少的政府会补贴这些公交吗?没有人流支撑的商业会撤出吗?

以投资型物业论,按照上涨派的观点去操作,目前可以获得一个有市值的资产。但如果你恰好是那个55.6平方米的业主,每月流出1000元的物业费,你是一个有资产的人,你也在等待戈多。账面利润不等于现金利润。按照谢国忠的观点去操作,当下应能获利离场。

站在现在这个时间点往未来看,城市化已经不是万能灵药。尚在为一套婚房用来“过堂”而烦恼的适婚族,要做的动作应是“两害相权取其轻”,在接近传统城市中心或者已经成熟的次中心区域购买够用的小房。此时持有的资产属性应是抗跌,此时宜拥有更多现金。担心没什么好投资的?那就投资亲情关系,在父母离开这个世界之前,用你手中的现金,带他们多看看这个世界吧。

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